“零租金”令业主质疑

　　和许多小区一样，绿茵苑小区会所的产权属于开发商，而包括一楼在内的部分区域使用权则归小区业主。在社区食堂出现之前，会所一楼被出租给一家超市，收益归全体业主共有。

　　据业主程先生反映，引入社区食堂时，与业委会签订房屋使用协议的是莘庄镇助老服务社，这是一项“为了解决老年人用餐问题的实事项目”。

　　对于这个便民的社区食堂，程先生和许多业主一样，并不反对，“我今年也80岁了，小区里就有价格合理的餐饮场所当然不是坏事。”程先生说，这也是很多业主的共识，但让大家不明白的是，为何更改会所用途时，没有召开过业主大会？这件“好事”的操作过程是否有些不妥？尤其在有企业提出以每平方米75元的月租金租借小区地下车库后，业主发现了会所“零租金”所带来的损失。

　　便民项目影响业主利益

　　从便民方面看，程先生等业主的赞成不无道理。据绿茵苑所在的丽华居委会主任马瑞骏介绍，之所以叫“社区食堂”，是因为这里其实不仅针对老年人，也为一些宅男宅女以及年轻白领提供了服务，只是老年人就餐更为优惠，老人吃饭价格为6元一份，其他人略高一两元。此外，绿茵苑内的这家社区食堂也为报春路一带其他小区的业主提供外送服务。“装潢等费用都是政府出，餐饮企业是招标产生的，场地则由地方居民提供。”

　　然而，原本出租会所固定的租金收益没了，这在业主中逐渐产生了不同想法。“我也了解到，有一些异议是完全可以理解的，便民的同时，居民也不希望自己的利益受到影响。”对于程先生未召开业主大会便改变了会所用途的疑惑，马瑞骏也作了分析，他认为，虽然开发商把一楼的使用权交给了业主，但这是“限制性授权”，产权还是属于开发商的，提供给社区食堂一事也经过了开发商的同意，这也是当时没有召开业主大会的原因。

　　用途改变应由谁决定

　　那么，“限制性授权”一说有法律依据吗？锦天城律师事务所孙勇坚律师认为，如果产权确实属于开发商保留，与业委会有“限制性授权”的协议，业主如何使用这部分权力，则要看协议的具体约定内容，例如业主是否能决定用途的转变，开发商是否随时可收回使用权等。而现任业委会主任陈晓峰则告诉记者，开发商将会所部分面积使用权转让给全体业主的确有明确的协议，他在今年4月上任后，曾就这件事情询问过开发商，对方明确表示，虽然会所一楼的用途是由开发商和业主共同决定，但决定权还是在业主手上。“我不清楚当时转让的情况，但我目前能做的，是争取让社区食堂成为业主希望的‘有偿使用’，因为业主其实并不反对社区食堂本身，只是希望原有的收益不受影响。但至于‘有偿’到什么规模，还要经过协商。”陈晓峰表示，目前业委会已制订了一些协商方案，将会按照小区议事规则征求全体业主的意见，能不能通过也由业主大会来决定。

　　“如果开发商给业主决定权，那么当时不召开业主大会的做法就存在问题了。”出于对业主有利的解决办法考虑，孙勇坚律师对陈晓峰目前的想法比较赞同，“许多社区问题都是这样，并不一定是推倒重来，而是尽量往好的方向去引导。”