黄浦江畔风云际会，有着“万国建筑博览群”美誉的外滩，作为上海地标性区域，无疑是近代以来上海最闪耀的城市名片——不但浓缩了上海发展的历史脉络，也反映着中国近代以来政治、历史、经济和文化的发展变迁。如何在新的时代背景下，为外滩“第二立面”的城市更新带来高质量、可持续的开发改造？11月20日，黄浦区举办金融创新助推外滩“第二立面”城市更新专题研讨会，邀请城市更新与金融投资领域的专家学者，为外滩这张城市名片的“第二立面”更新把脉问诊。

　　更新延伸至“第二立面”

　　外滩历史文化风貌区，北起南苏州路，南至延安东路，东临中山东一路，西到河南中路，面积50.93公顷，有30个历史风貌街坊，在上海12个历史文化风貌区中，优秀历史建筑最为密集、最具知名度、最具代表性。

　　区域内建成于1949年前的老大楼177幢。其中，保护建筑（文物保护单位和优秀历史建筑）98幢，保留历史建筑35幢，一般历史建筑44幢。

　　上世纪90年代以来，特别是市委、市政府提出加快建设以“一城一带”（即陆家嘴金融城和外滩金融集聚带）为核心的金融集聚区的战略任务以来，黄浦区按照“重现风貌、重塑功能”的原则，不懈地推进外滩地区老大楼保护性开发。目前已完成60幢，正在推进20幢。中国外汇交易中心、中国银行间同业拆借中心、上海清算所、浦发银行总部、泰国盘谷银行等一批金融机构入驻，林肯爵士乐上海中心、外滩美术馆、佳士得拍卖行等金融与文化机构的加入，使得外滩金融集聚带的功能内涵日益丰富。

　　百年前，上海乃至中国金融发展史上的许多“第一”诞生于此，让上海戴上了“远东金融中心”的头衔；百年后，随着外滩金融集聚带的蓬勃发展，黄浦区在全面推进外滩“第一立面”（即临江建筑群）功能置换的同时，同步启动了“第二立面”（即非临江的外滩建筑群）功能置换工作。

　　“第二立面”更新极复杂

　　产权、资金与空间，是横亘在外滩“第二立面”更新面前的三座大山。外滩“第二立面”范围内有老大楼150余幢，总建筑面积约100万平方米。产权关系十分复杂，主要用于国企或改制企业办公、小型商业、经济型酒店、教育培训、居住等，业态功能较为分散。

　　复杂的使用者对建筑的“伤害”显而易见，使用中普遍存在缺乏养护、缺少配套设施、违法搭建、破坏立面等问題，尤其是一部分老大楼因产权关系复杂而导致“商、居、办”混杂、内部设施陈旧不堪、消防安全隐患丛生，超过2000户居民无卫生设施，居住条件亟待改善。

　　在项目推进过程中，面临着房屋腾空置换征收、项目开发权获取等诸多难题的探索，尤其是可持续的资金保障问题，成为外滩“第二立面”城市更新的主要瓶颈。因此，外滩“第二立面”城市更新迫切需要在金融创新上获得更多强力的可持续的参与和支撑。