WeWork慌了。

　　外媒报道称，WeWork正在考虑降低IPO目标估值，从原先的470亿美金，预计直接腰斩到200亿美金以下。

　　在八月中旬向SEC提交上市申请后，外界对WeWork的质疑随之涌来。金融时报指出，公司最大的投资者日本软银，甚至因为市场平淡的反应，敦促其搁置IPO计划。

　　本次市场的遇冷绝非突然。

　　长期以来，WeWork深谙投资人和资本圈的游戏规则，总是能以“好看的财报数据”在众多北美互联网公司里脱颖而出。

　　疯狂扩张的公司，并未发觉手中囤积楼盘和长期租赁合同的风险。在经济衰退的某个节点，便会陷入资金断流的困境。这些风险暴露出了WeWork在狂飙突进中的“虚伪”。

　　我们从招股书和大量公开信息里，试图解释以下几个问题。

　　1、盲目扩张下，WeWork延长与业主租赁合同，到底在财务上存在什么风险？

　　2、数据真假难辨，对标竞争者，WeWork的估值到底水有多深？

　　3、企业管理混乱，Adam家族到底从WeWork拿走了多少钱？

　　这些问题的答案，可以帮助我们理解WeWork的真实财务状况，判断其作为“二房东”的商业模式本质。

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　　疯狂的扩张

　　2008年美国次贷危机之后，失业率上升了快8个点。大量中小公司倒闭，曼哈顿的写字楼闲置，第五大道上衣衫褴褛的流浪汉，上一秒还是华尔街西装革履的操盘手。

　　写字楼的业主急得发慌，银行的存款每天缩水。WeWork的诞生有如神助，把酒店模式引入办公租赁市场，解决了中小公司和楼盘业主的共同困境。

　　拿到面积较大的套内空间后，切割成面积更小的隔间，根据用户需求重新装修改造，并提供所谓的配套设施服务，这和中国用户现在常见的自如、蛋壳公寓的“租房+管家”模式，其实大同小异。

　　北美投资圈的神奇之处就在于，技术导向的公司和“会讲PPT”的公司，都能在这片土地上淘金挖矿。WeWork搭上了“共享经济”的快车，摇身一变就成了“改变人类工作方式”的创新者。

　　WeWork的第一道杀手锏，是疯狂的扩张。

　　这一秒拿到投资人的钱，下一秒就去开分店。在2017年至2018年之间，WeWork每个月扩张的空间，在1.4万平方英尺到2.8万平方英尺之间。

　　这种扩张疯狂到什么程度，数据对比一下就知道。

　　行业最老牌的灵活办公服务商IWG，1989年成立于比利时。花了30年，IWG才拥有5000万平方英尺的空间。而2017年WeWork只有1000万平方英尺，到2018年底，这个数字就变成了4500万平方英尺。