来源 | 中国企业家俱乐部

　　11月21日，左晖发朋友圈附文：“这几天有自媒体在讨论新房的渠道销售，看的出来大家在房地产下半场，在一个不增长的存量市场都有些焦虑。说说我们的看法。”

　　1、今年新房GMV大概15万亿+，真正通过外面渠道的大约20%，大多数还是开发商自销。这个比例未来几年会涨到50%，不会太高，也不会太低。当然新房总体GMV我们的判断会逐步下来的；

　　2、渠道 take rate 今天大概2%-3%，未来也差不多，不会太高也不会太低。渠道对C的主要价值是提高了效率，有的盘会有一些团购折扣，贝壳在少数城市推出了对消费者的服务承诺，比如7天可退。对开发商的主要价值是推动成交及降低财务成本，这里外里的帐，开发商算的最清楚；

　　3、今天一个是行业发展见顶，房价上涨预期越来越弱，另一个是纯刚需首购和纯投资客越来越少，越来越是各种改善型客户占主体。马路上拉客效率极低，客户都在社区里住着，需要的是经纪人的持续运营。这是为什么渠道占比越来越高的主要二个原因；

　　4、新房和二手业务既有相生也有相克，今天看相生远大于相克。不会因为新房交易量大了二手必然减少，反之依然；

　　5、贝壳的新房GMV大概占30%，二手是我们的核心业务。在北京上海，新房GMV只占12%。我在北京几乎感觉不到新房业务对我们的影响，被一些自媒体说的那么可怕；

　6、我们很难把重心放到新房业务上，这里面原因很多。一个从未来看，二手GMV占比一定越来越高；另外开发商一直有房地产夜壶论，其实渠道也是开发商的夜壶，市场不好拿出来用用，市场好了就放回去。只是我们甘心作为夜壶被使用，但从风险控制角度还是做好二手更确定；

　　7、不动产交易平台不管新房还是二手房，都是线下极重的生意，很难winner takes all， 这是和线上生意的本质区别；

　　8、案场腐败是行业问题，贝壳绝不允许行贿开发商及案场工作人员！如果大家发现可以向我们举报。希望行业内的人一起努力端正案场风气；

　　9、不动产的营销（策划）行业，面对一个不再增长的存量市场，再用过去的老套路恐怕不行了，大家都应该创新找到新的方向而不只是抱怨。创新的方向就是基于数据的精准营销；

　　10、未来对于贝壳的挑战在于，如何创造更大的价值和更大的蛋糕，能够帮助行业里更多人可以快速成长起来。