来源：李迅雷金融与投资

　　棚改货币化是本轮房地产市场火热的重要推动力量，但从去年下半年以来，货币化安置政策就开始退潮，今年棚改开工目标直接降了一半以上，此外，房地产的调控、融资政策都在收紧。但在这种情况下，今年我国房地产经济的下行速度依然较慢，投资和销售仍维持在天量水平。地产的韧性究竟来自哪里？未来趋势又会如何？

　　研究这些问题对于判断未来经济走势至关重要，因为过去十年我国经济增长有1/3依赖地产，居民财富有近7成与地产相关，很难想象当地产周期向下的情况下，整体经济会企稳回升。

　　中泰宏观每周思考第50期

　　摘要

　　1、地产确实有韧性。今年前九个月我国房地产投资增速仍有10.5%，商品房销售有望连续三年维持在17亿平米左右的天量水平，房价尽管回落，整体依然正增长。根据我们的测算，今年前三季度的GDP增长中，来自房地产的贡献达到22%，而且这还没有考虑与房地产相关的互补品生产。

　　2、需求的韧性：追涨杀跌。前9个月棚改开工相比去年同期减少近50%，投资减少31%，刺激力度确实在减弱。我们认为房地产市场的需求，更多来自“追涨杀跌”带来的惯性。房地产和股市类似，交易量和价格会相互影响，而且具有量价一致的特征，很容易出现超涨或超跌。前两年房价大涨的“余热”还在，房价的整体回落速度较慢，需求就仍有一定支撑，而需求反过来又会支撑价格，带来了房地产市场的韧性。

　　3、地产库存没那么低！商品房库存是衡量供给和需求相对强弱的重要指标。尽管统计局公布的商品房待售面积非常低，但这一统计其实远远低估了实际库存水平。我们测算的广义住宅库存已经在不断积聚，当前回到2013年底的水平。此外，二手房库存也需要考虑，尤其是近两年被大量限售。股票价格涨多了以后，往往会出现大股东“减持”的情况。而当前很多城市如此高的房价之下，限售“解禁”后或许也会出现“减持”。

　　4、从2013到2014的过渡。从2010年到2013年间，我国房地产调控政策整体都是收紧的，但市场却持续的火热，2013年地产销量依然创出新高。殊不知“打败”金融资产价格的往往是价格本身，进入2014年以后房地产市场快速降温。近一年多住宅广义库存的触底回升，说明随着价格的上涨，供需关系已经在往差的方向走。而房价走平和下跌的城市逐渐增多，说明我们或许正在靠近量价齐跌的临界点。今年的地产市场如果是“2013年”的话，“2014年”是否还很远？