来源：证券市场红周刊

　　•编者按•

　　自5月份以来，房地产融资渠道渐渐收紧，进而推动一场前所未有的“行业出清”。人民法院公告网的公告显示，今年以来截至10月31日，宣告破产的房地产相关企业超过400家，且在今年下半年以来呈现加速状态。

　　小型房企大量破产、“手头紧”的部分上市房企不得不高息发海外债，可龙头房企却享受着“融资便利”，它们之间构成了世界上最遥远的距离。

　　接受本刊专访的职业投资人们表示，在房地产整体估值近一年来持续低迷的当下，要关注那些有高周转属性的龙头房企。

　　今年以来，房地产融资端和住宅市场一样经历了“前高后低”的行情。5月份以前，房企融资渠道畅通，拿地活跃；5月份以来，房地产信托融资收紧，土地市场降温，房企偿债压力凸显。

　　融资渠道对房企的影响之重大，从房地产行业在融资收紧后发生的破产潮、高息发海外债等种种现象中便可见一斑，与此同时，龙头房企如万科、保利的发债利率则一直维持3%~4%的行业低位。此外，龙头房企在经营效率、土储规模及结构等方面，也进一步拉大了与后面梯队的距离。

　　多位接受《红周刊》采访的职业投资人表示，地产股行情近一年来较为低迷，而明年政策进一步收紧的概率较小，而且房企未来两年的营收业绩都比较确定，故看好房地产板块未来行情，“尤其看好占据规模优势的龙头房企以及发展较迅速、资金流动性较好的中型房企”。

　　中小房企海外发债数量激增

　　地产股融资成本呈现“两极分化”

　　龙头房企和中小型房企的美元债票面利率已经拉开差距，同时整体融资成本的差距更大。

　　尽管时间才走入11月份，但可以说2019年是房地产政策最密集的年份。今年前九个月，全国房地产调控政策高达415次，已经超过2018年全年405次的调控次数。在各轮调控政策中，房地产行业的金融风险被频繁提及，房企各个融资渠道的监管力度均不同程度地收紧。

　　面对融资端的收紧，中小型企业发行海外债的规模较往年增长明显，10月份共有13家房企发布接近50亿美元的融资计划，仅11月5日一天之内就有四家上市房企发布海外融资公告，分别为宝龙地产、瑞安房地产、佳兆业集团、绿城中国。与之相比，头部房企如万科、保利地产(14.620, -0.13,-0.88%)、碧桂园的主要融资方式则聚焦于发行国内信用债（见表1）。