赵毅 在今年上半年完成147亿元重大资产重组后，大悦城控股集团股份有限公司（000031.SZ，下称“大悦城控股”）正通过资本腾挪实现快速扩张。

　　9月30日，大悦城控股发布公告称，该公司的间接非全资附属公司济南大悦城产业发展有限公司以底价31.44亿元竞得济南七宗商住地块。

　　在大手笔买地的同时，此前极少出售旗下公司产权的大悦城控股在近期接连挂牌转让两起项目，但在二度挂牌甚至进行降价后仍无人问津。

　　大悦城加速扩张的背后是业绩上的盈利承诺。去年11月，在推进重组的过程中，大悦城控股与交易对方明毅公司签署的业绩对赌协议显示，承诺资产（0207.HK，即大悦城地产有限公司）在2018年至2020年的承诺净利润累计为18.91亿元。

　　9月16日，大悦城地产发布中期业绩报告，显示上半年营收67.32亿元，同比增长67.2%；本公司拥有人应占期内溢利为8.77亿元，较上年同期下降48%。《中国经营报》记者就为何增收不增利等问题致函采访大悦城控股相关负责人，截至发稿时未获回复。

　　31.44亿元“重仓”济南

　　大悦城控股的前身是央企中粮地产，近年来在规模发展上逐渐“掉队”，始终停留在百亿元阵营。在市场竞争激烈的环境下，大悦城系进行重组的原因之一，则是将同属于中粮集团旗下的两大地产平台合并，实现规模扩张。

　　完成重组仅半年后的大悦城雄心勃勃，在今年中期业绩会上明确了“3年内跨入千亿目标”的时间表。

　　大悦城控股相关负责人此前在接受记者采访时表示，“公司重大资产重组为公司主营业务注入商业地产元素，商品房开发业务仍为公司最主要业务，但公司资产、业务结构在重组后发生了重要变化，形成了住宅销售、商业地产、酒店业务、 物业开发管理及其他地产服务业等多业务板块。”

　　合并重组后的A股和港股上市平台理清了各自的主业结构，其中A股大悦城控股涵盖住宅地产和商业地产一体化的全业态房地产业务，港股大悦城地产则以商业地产为主，发展综合体平台。

　　同策研究院首席研究员张宏伟向记者分析，“重组改名之后大悦城的主营业务仍是地产开发，而且更加有品牌辨识度，特别是在布局了大悦城的城市里有一定知名度，在整合后能消除同业竞争，在内部资源分配或者城市布局上能更好地进行协调。”

　　据2019年中期财报数据显示，上半年大悦城拿地成本为5800元/平方米，较去年同期的8000元/平方米拿地均价，下降了33%，两个上市平台协同拿地融资效应明显。

　　然而，大悦城距离实现千亿规模仍有不小的距离。财报显示大悦城控股上半年实现营业收入182.71亿元，净利润29.88亿元，归属上市公司股东的净利润为19.32亿元；大悦城地产上半年实现营业收入67.32亿元，集团溢利为16.90亿元，本公司拥有人应占期内溢利为8.77亿元。

　　为加快规模扩张，大悦城自今年以来明显加快了拿地节奏。

　　在土地储备方面，上半年大悦城控股在重庆、苏州、宁波、三亚等城市新增9幅地块，总计容面积103.38万平方米；在7月～8月间，大悦城在昆明、台州、江门和沈阳新增4个项目，总计容面积138.62万平方米。与之相对应的是，2018年全年中粮地产通过公开市场招拍挂方式仅获得 8 宗地块，总用地面积仅约为56万平方米。

　　大悦城控股总会计师许汉平在中期业绩会上表示，未来港股平台也会加大销售比例，一方面重视写字楼、购物中心、酒店的运营；另一方面会加大开发力度，未来会看到量的变化。

　　值得注意的是，大悦城今年的重点布局区域主要是二线及强三线城市，并在首次进入济南就重仓布局。

　　在9月底，大悦城地产以31.44亿元价格拍下济南7宗地块，一宗为商务金融用地，另外六宗为城镇住宅用地，总规划建筑面积为76.76万平方米。对于收购地块的理由，大悦城地产表示，该地块位于济南市历城区黄金地段，适合综合商务及住宅物业开发。

　　张宏伟指出，现在就商业地产总量而言，在二三线及以下城市都存在过剩的情况，但是从区域结构性或某些板块来讲，还存在着市场空白。好的商业项目并不多，多数项目缺乏有特色的购物体验内容，而拥有低成本融资能力和专业运营管理能力的开发商更为稀少。

　　转让资产回笼现金流

　　此前极少出售旗下公司产权的大悦城控股在近期接连挂牌转让两起项目，但在二度挂牌甚至进行降价后仍无人问津。

　　9月24日，北京产权交易所披露“北京名都房地产开发有限公司100%股权”转让信息，报价1.19亿元，实际转让方为大悦城控股子公司鹏源发展（越秀）有限公司，相比首次挂牌时降价1325万元。

　　同样被二度挂牌的还有北京中粮万科房地产开发有限公司。9月18日，大悦城控股披露“转让北京中粮万科50%的股权”转让信息，定价7.96亿元，要求一次性支付全部款项。其中，北京名都公司注册地位于北京市顺义区，为名都园小区的物业管理方，主要资产为名都园小区配套会所，名都园1、2、3期共282户，地下车位总计346个，剩余未赠送车位总计64个。

　　值得注意的是，北京名都公司的净利润由盈转亏，2018年净利润为636.37万元，2019年上半年的净利润为-83.46万元。