法治周末记者 肖莎

　　众所周知，每一个新楼盘都会找出打动客户的卖点：比如地理位置好、小区配套优、精装质量上乘等。

　　在今年北京限竞房（房屋土地出让时政府限制了房屋销售最高价，在此基础上开发商竞价）市场上多个项目贴身肉搏的背景下，龙湖地产位于房山区的某项目的卖点之一“另辟蹊径”：首期开盘产品，部分三居符合北京的普通住宅标准，总价约281万元。

　　根据北京现行的规定，普通住宅与非普通住宅相比，首付比例低，缴纳的契税费率低。

　　如果一个购房者是首次购房，购买的普通住宅为新房时，契税为总价款的1%或1.5%，首付比例为35%，若购买的是非普通住宅，契税为总价款的3%，首付比例为40%；如果购房者购买的新房是二套房，那普通住宅的首付比例为60%，非普通住宅的首付比例为80%，相差20%。

　　“普通住宅和非普通住宅对于购房者而言，资金压力是不同的。”合硕机构首席分析师郭毅告诉法治周末记者，各地制定普通住宅标准并对普通住宅给予税收优惠，其目的是为了市场调控，保护刚需刚改人群，但北京现在施行的标准制定于2014年，近5年来市场已经发生了很大变化，5年前的标准使得政策制定的初衷无法很好落实。

　　北京房屋均价五年内近乎翻番

　　普通住宅标准始终未变

　　公开资料显示，全国各地的普通住宅标准都是在《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）下发后陆续制定的。

　　在这份发布于2005年的通知里，有如下内容：明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。为了合理引导住房建设与消费，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。

　　享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。

　　北京依据当地市场的实际情况，在制定普通住宅标准后，于2008年、2011年、2014年作了调整，2014年至今该标准未做更新。

　　2014年，北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市地方税务局发布的《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》提到，本市享受税收优惠政策的普通住房，原则按照住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际成交价格确定。实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

　　具体而言，属于普通住宅的范畴是，除了满足容积率和面积标准外，价格需要满足：五环内，单价在39600元以下或总价在468万元以下，五环至六环，单价在31680元以下或总价在374.4万元以下，六环外，单价在23760元以下或总价在280.8万元以下。

　　这一标准是根据当时的房屋市场状况制定的。然而5年间，北京的房价已经发生了很大变化。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向法治周末记者提供的数据显示，北京市住宅的成交单价已经从平均24819元/平方米，变成46801元/平方米。

　　从北京市住建委官方网站查询今年取证的限竞房项目来看，能够满足普通住宅的小区寥寥无几，部分小区的中小户型房源因为总价低，才属于普通住宅。

　　“也因而，龙湖地产在推广项目时，才会把部分房源属于普通住宅作为卖点，毕竟在当前市场上符合普通住宅标准的新房相对少，普通住宅能减少不少资金压力。”严跃进说。

　　以龙湖上述项目为例，按照现有标准，一套70平方米的房子，当总价为280万元时，作为首套房，该房屋符合现行普宅标准，首付比例35%，契税比例1%；一旦总价上调2万元，那么同样的房屋就变成非普通住宅，首付比例上调5%，契税比例为3%。

　　普宅和非普宅的首付相差约13万元，契税差别约5.6万元，对于一个刚需人群而言，普宅能够减少的现金资金压力将近20万元。