许永红

　　销售额、利润大幅提升，依旧难掩保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH，以下简称“保利地产”）多宗高价地入市难的困境。

　　保利地产日前披露计提存货跌价准备情况，多个项目合计计提存货跌价准备金额达到23.4亿元，减少2018年归母净利润20.1亿元。

　　《中国经营报》记者梳理获悉，计提减值项目多为保利地产在2016年和2017年大举扩张时所获取的高价地，其中不乏地王项目。在楼市调控趋严的背景下，这些高价地项目与市场行情存在明显的落差，入市举步维艰。受访业内人士称，高价地入市销售的难题在行业较为突出，目前市场并未完全好转，即使没有限价政策，高价地项目也要面临亏本出售的局面。

　　近日，记者走访保利地产此次计提减值的两个广州高价地项目，其中一个项目为区域地王。两个项目均已建起多栋高楼，但拿地两年半后也未入市销售，亦无楼盘宣传和预售信息，而且此时的区域房价明显低于项目实现盈利的水平。

　　多个高价地项目计提跌价

　　保利地产此次对可变现净值低于存货成本的项目计提相应的跌价准备，所涉及项目共有7个，包括合肥保利海上明悦、广州保利广钢219项目、广州保利广钢224项目以及厦门保利同安新城通福路项目等。

　　国泰君安(18.830, -0.09, -0.48%)证券分析师刘斐凡告诉记者：“在房地产行业走弱、房价下跌的时候，上市房企计提存货跌价的情况是会有的，这会减少当年的利润。”

　　这是保利地产近年来存货跌价准备计提金额最为明显的一年。上述项目合计计提存货跌价准备金额达到23.4亿元，减少公司2018年末总资产23.4亿元，减少2018年归母净利润20.1亿元。

　　记者梳理获悉，保利地产上述项目在2016年和2017年期间相继竞得，多数属于高价地块，其中包括地王项目。这两年正是保利地产大举扩张的时期，也是行业地价攀升的主要阶段，其新拓展项目分别为112 个、 204个，远超2015年的50个，总成本分别为 1214 亿元和2765亿元。

　　在被视为“地王年”的2016年，保利地产接连竞得广州保利广钢219项目、广州保利广钢224项目，楼面价均达4万元/平方米，刷新区域地价水平。19.44亿元竞得的合肥保利海上明悦同是区域地王项目，溢价率达383.33%，住宅楼面价1.2万元/平方米。2017年土地竞拍热度未减，保利地产拿下厦门3个项目的代价不低，各自楼面价约3万元/平方米左右。

　　据2018年财报，上述项目整体开发进度缓慢，累计签约面积均显示为0，即未贡献销售收入。而且，大部分项目累计开工面积为0，项目开发建设未有实质性推进。