“房子是用来住的、不是用来炒的定位实际上已经变成国策。”日前，在“2019中国房地产百强企业研究成果（华东）发布会暨第十六届中国房地产百强企业家（华东）峰会”上，中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉如是说。

　　3月的政府工作报告中未明确提及“房住不炒”，引发各界猜想。伴随着各地的“抢人”落户政策，楼市更是迎来了一波小阳春。不过，4月中旬的政治局会议又再度提及了“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。

　　中国房地产TOP10研究组办公室主任、中指研究院常务副院长黄瑜指出，政府对房地产市场“盯得很紧”，并希望防止市场的大起大落，稳定市场均衡发展。

　　据悉，本次峰会由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办，中指研究院上海分院承办。

　　2019年商品房销售面积或下降5%~7%

　　2019年春节以来，房地产市场出现了回暖的迹象。中指院数据显示，2019年以来，300城中宅地成交楼面价上涨城市数量占比逐月提升。

　　黄瑜分析称，土地市场的普遍性回温主要因为政策改善预期强化，房企普遍认为市场将筑底向上，拿地窗口期显现，补货意愿强烈。同时，投资策略均更加聚焦一二线和强三线城市，年初信贷环境改善，房企资金面相对充裕，而短期内土地供应明显缩减，市场显著供不应求加剧竞争热度。

中国房地产TOP10研究组办公室主任、中指研究院常务副院长黄瑜

　　具体到华东来看，2019年以来华东区域城市宅地供应普遍不足，加之大型房企投资积极，土拍竞争激烈，部分热门地块成交楼面价及溢价率高企。

　　事实上，就在4月24日，苏州主城区首次挂牌出让的5宗涉宅用地中，地块最高成交总价达50.2亿元，最高成交楼面价为26288元/平方米，最高溢价率为56.7%。在3月21日，合肥的6宗涉宅地块竞拍中，有4宗溢价率超过100%，最高溢价率达140%。

　　黄瑜表示，土地市场明显回温可有效带动房地产市场整体预期向好发展，部分地块与周边3公里在售项目均价比值达60%~80%，甚至超80%，未来运营或存一定风险。

　　一季度的火热让不少机构一扫此前的悲观，对2019年的预期进行了调整。不过，黄瑜表示：“我们还是坚持2018年底发布的结果，认为房地产商品房的销售面积会下降5%~7%，大致在16亿平方米的数字，房地产价格会稳定，新开工和投资会是相对中低速的增长。”

　　从政策的角度来看，黄瑜认为，房地产税法立法将加速房地产市场长效机制的落地进程，对抑制投机型需求以及稳定全国房地产市场起到积极的作用。未来房地产调控将以城市主体因城施策为主，在考核指标的引导下，各地将从供需两地微调完善现有调控政策，从而保证房地产市场稳定运行。2019年中国房地产市场预计规模将逐步调整，价格稳字当头，新开工、投资中低速增长，需求略有回落。

　　2030年仍有年均12亿平方米住房需求

　　虽然2019年销售情况会有所下滑，但在刘洪玉看来，当前房地产市场进入调整期的背景下，不同等级城市市场依然存在周期轮动机遇。

　　刘洪玉分析，本轮市场周期中，一线城市最先起步，也最先于2017年步入市场调整，预期将率先回暖；二线城市和三四线城市随后分别起步，二线城市于2017年第二季度回落，但二线城市总量优势显著，房企仍需把握二线城市的增量市场；三四线城市于2018年第二季度出现调整趋势，叠加棚改货币化安置政策收紧和市场购房预期转向，预计2019年仍维持市场调整趋势，城市投资风险加大。

中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉

　　分区域来看，长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游五大城市群，作为全国最具经济活力和人口密度最高的地区，房地产市场具有巨大的发展潜力和广阔的增长空间，伴随梯度城镇化发展，部分中西部人口大省省会城市在政策和人口红利支持下获得增长空间。

　　刘洪玉指出，未来城镇化和人口自然增长仍将推动房地产市场进一步发展，叠加居民对居住需求的升级和城市存量住房更新，我国房地产市场中长期发展空间仍然充足，预计到2030年我国房地产市场仍然存在年均12亿平方米左右住房需求。

　　值得一提的是，刘洪玉认为，稳健、提质依然是2019年的主题。“房子是用来住的、不是用来炒的定位实际上已经变成国策。”他指出，住建部强调稳地价，以一城一策的方式，由地方政府根据情况，形成相应政策，而非一刀切，“这个格局基本上已经明确了，只不过是一个慢慢落实的过程”，各地形成一城一策后，“中央层面可能就要经常地去监测、分析、评价、考核”。

　　32家华东房企跻身百强

　　研究报告显示，16年来，百强房企淘汰率达到82%，市场份额提升至近六成，总资产均值增长76倍，百强企业土地储备总建面均值增长近8倍，营业收入均值增长近48倍，净利润均值增长近68倍。2018年百强企业资源加速向优势企业聚集，梯队分化明显。

　　其中，百强房企纷纷聚焦热点区域主流需求，调结构优产品强营销；加快周转提升运营效率，通过降本增效来拓展盈利空间。在房地产政策调控日益收紧的背景下，百强紧跟市场形势调整投资节奏，通过多渠道融资稳健发展，精准布局来降低经营风险。

　　据中指研究院杭州分院副总经理高院生介绍，百强企业中32家是华东企业，且在百强中构成中坚力量，其中12家位于前30强，另有18家在2018年中表现稳步提升。

　　具体来看，2018年百强企业销售总额和销售面积分别达到8.7万亿元、6.6亿平方米。值得注意的是，百强企业的销售额在全国商品房销售总额中占比达到了58%，而百强企业的销售面积在全国房企中占比仅38%。高院生分析，这说明百强企业“卖得比别人更贵，而且卖得比别人更好”，拥有品牌优势和价值。

　　在高院生看来，百强企业“卖得好”，主要是由于企业抓住了城市发展的逻辑规律。“百强企业有两个点做得很好，一是聚焦于核心城市，份额比较靠前；二是充分发挥了三四线城市带来的机会。”

　　高院生解释，除了布局外，百强企业还会关注客户需求。通常情况下，百强企业会聚焦于首改和刚需产品，但在不同的城市又有不同的策略。在一线城市主打的可能是首置和首改；在二三线城市中，则可能更看重首改和再改，带来更多的利润空间。