来源： 大伟看楼市

　　这几天讨论银行年报的非常多，特别是新增贷款的数据里，居然接近一半都是房贷。这其实就是过去这么多年，中国房价“一直涨的”秘密。

　　具体数据如何：伟哥找了一下年报的数据，特别是房地产企业对比银行企业的数据：

　　这个表格有什么意义：

　　1：房贷数据占8大银行新增贷款数据里接近一半，8大银行2018年新增贷款总量在2.7万以上左右，其中47%是房贷（这还不统计其他可能绕道进入房贷的消费抵押贷等数据）

　　2：最典型的建行，超过60%是房贷，建行应该改名中国房地产银行。

　　建设银行(7.440, 0.21, 2.90%)财报数据显示，截至2018年末，建设银行个人住房贷款余额47535.95亿元，较上年新增5405.28亿元，增幅12.83%，余额居同业首位。从投放比例上看，建设银行2018年新增贷款中投向个人住房贷款的比例是61.45%，较2017年增长了6.7个百分点。

　　3：银行的利润惊人，8家银行的净利润高达1.2万亿。

　　A股房地产公司的利润如何？利润最高的万科只有338亿，也就是说，8家银行的利润相当于36家万科的利润。A股最赚钱的公司也全部都是银行。

　　4：不同城市之间，房贷的利率差距巨大：

　　全国房贷利率执行严重不均衡，从不同城市看，上海不论是不是恢复之前，依然首套房贷款有一定折扣，而更多的城市不仅仅没有95折，基本都在上浮10%，部分三四线城市甚至上浮到了20-30%。

　　从银行成本角度看，上海能够执行基准优惠，而其他城市基准上浮，与房地产调控无关

　　同样是首套房，当下在上海可以享受95折或者9折贷款优惠，也就是100万贷款30年的月供5162元，而在北京就需要月供5609（按照30年计算，对比）。

　　每贷款100万，上海的购房者30年周期内，比北京少还利息16万。而如果对比三四线城市最高的上浮30%。

　　上海购房者比其他城市，最多，每100万30年，月供少（上浮30%对比95折）1072元，累计利息差距高达38.6万。

　　5：最近楼市的波动也主要是因为银行释放的贷款突然上涨

　　楼市调控是否见效，房价在否上涨，其实核心原因在银行：

　　一二线城市的土地供应，从来没有突然增加或者减少过，从趋势看随着城市化结束会越来越少。

　　一二线城市的人口有增加有减少，但从来没有突然大幅上涨过。

　　需求与供应虽然都有涨跌，但波动幅度一直都只是一个趋势，并非突然波动，这种情况下，唯一的变量自然就是钱。

　　所以从过去数年看，影响房价突然波动的最核心要素，并非房地产的政策，而是银行对房地产信贷的亲密指数。

　　
最后，是不是购房依然要关注一句话，短期看政策，中期看政策，长期看政策。银行的房贷利率执行情况很快会继续出现变化。

　　2019年楼市走势如何？归根结底还是看最近的房贷政策，特别是认房又认贷、小微企业贷款、贷款利率的变化！

　　谁也不能否认，楼市小阳春是出现了，数据上涨幅惊人，但谣言也很多，因为拿今年数据环比同比说火爆都是不负责任的，同比去年市场低迷，环比2月是春节月。

　　按照100万贷款计算，从2016年执行的基准利率30年85折的优惠利率，月供只有4872.7元。

　　在叠加几次收紧调控后，现在基本只能做到25年期95折，这样月供就变成5649.5元，也就是每贷款100万，月供多交776.8元，如果贷款300万，月供将变成2330.4元。

　　往年非常有效的房地产调控，为什么在2016年到现在，基本无效，其实核心原因在银行：

　　1：一二线城市的土地供应，从来没有突然增加或者减少过，从趋势看随着城市化结束会越来越少。

　　2：一二线城市的人口有增加有减少，但从来没有突然大幅上涨过。

　　需求与供应虽然都有涨跌，但波动幅度一直都只是一个趋势，并非突然波动，这种情况下，唯一的变量自然就是钱。