作者：顾天杰

　　来源：叶檀财经

　　3月15日，统计局的全国70城房价指数新鲜出炉，这四座城市，2月同比涨幅超过20%。

　　是西安、呼和浩特、大理和贵阳，有你的家乡吗？

　　唯一的县级市大理再次位居涨幅前列。在1月的价格指数中，58个城市环比上涨，大理以2%涨幅领跑全国新房，以1.6%的环比涨幅，领跑全国二手房。

　　这个小城房价为什么如此扎眼？

　　投资客大行其道，开发商拿地速度减缓。

　　感谢投资客 大理房价连涨22个月

　　云南大理市海东新区，一到夜晚就变得异常空旷。沿着滨海大道一路向北，再环绕天境路、映雪路一圈，映入眼帘的是一片又一片的供空，在建楼盘成为夜空最亮眼的星。

　　和几年前热闹的工地不同，现在施工人员只剩零星几个，有的铲土机停止了工作。开发商面临的是极其严格的计划、施工、环保等方面的审查，过去以牺牲环境为代价的违规开发模式，已经走到尽头。

　　大理房价没有受到环保影响，作为70个城市中唯一被观察的县级市，截止2019年2月，大理房价已经连续22个月环比上涨。

　　根据大理统计局的房产销售额和销售面积估算，2012到2017年，当地均价从4889元/平米上升到8397元/平米，上涨71.75%。同时期云南全省均价从4200元/平米上升到5900元/平米，涨幅只有40.4%。

　　从中国房价行情网数据来看，2014到2016年间，大理房价基本维持在6500元/平米。到2017年底，上涨到9000元/平米，随后一路高歌。截止2018年11月，新房均价为10900元/平米，几乎成为云南房价最高城市。

　　从2017年11月到2018年底，合计59.65%的房子成交价在10000到14000元/平米。在洱海以西，靠近古城的优质区域，最高可以到3万元/平米以上，一年间翻倍，同样的情况也在海东新区上演。

　　当地人的收入，无法支撑如此高的房价。

　　大理城镇居民可支配收入在2016年刚刚突破3万元关口。同年接待游客1674.27万人次，大约是五年前的2.3倍。旅游业总收入292.58亿，相当于海南全省当年旅游收入的36%。

　　部分旅客，成了大理季节性移民中的一员，同时涌入的，还有海南限购后被迫下岗的中介。

　　中介最常见的宣传口号是：来大理，买洱海海景房。稀缺的苍山洱海资源，成了吸引外来投资者的招牌，一二手房价格持续倒挂，助推投资者涌入。

　　大理根本不是以当地人收入给房地产定价，而是以愿意在苍山洱海买房的人给地产标价。

　　外来开发商淘金 楼市大幅波动

　　从2013到2017年，大理租售比分别是33、33、33、31和52，在2017年突然走高。就在2017、2018两年，外来开发商大举进入大理。

　　2017年11月，恒大地产和深圳信证基金通过股权竞拍方式，经过50轮出价，溢价3.1亿，以8.044453亿总价收购云南工投大理项目，取名恒大山屿海。

　　2018年4月，中梁地产以12.47亿的总价，拿下原大理啤酒厂三宗国有建设用地。

　　2018年8月，美的置业和雅居乐分别以1.3万元/平米，4.1亿的总价，74.4%溢价率以及1.119万元/平米，3.46亿总价，49.2%溢价率竞得两宗土地，超越中粮，刷新地价纪录。

　　品牌房企入驻，刺激楼市更热。

　　2018年6月，中粮地产(6.070, -0.13, -2.10%)（6.22 +0.32%，诊股）开放旗下的大理壹号院城市展厅，11月开始推盘，铺天盖地的广告，占领了公交车车厢和各类楼面外墙。

　　虽然房企攻城掠地，大理商品房销售额并不稳定，待售面积波动很大。

　　当地统计局数据显示，从2012到2017年，销售额分别为60.81亿、50.26亿、54.56亿、54.62亿、61.97亿和94.06亿。待售面积分别为12.87万平米、36.42万平米、45.8万平米、46.62万平米和26.06万米。

　　大理本地人无法消化多余的库存，季节性投资客是候鸟，大部分时间不会居住在这里。

　　大理房价超省会 下一步是限购？

　　大理早就不是洼地了，房价持续超过省会昆明。

　　中国房价行情网最新数据显示，截止3月16日，大理过去一个月均价为13409元/平米，昆明房价为12652元/平米，大理房价每平方米比昆明高757元。

　　2018年7月9日，大理出台了规范房地产市场的文件。

　　文件规定：大理市全面实行新房价格备案制，备案价参考范围内同区域、同品质、同类经新房网签备案成交均价，申报变动幅度不得超过10%，房价虚高、违规销售、炒房等行为将被严肃处理。

　　相比西双版纳和昆明，大理的调控力度算比较弱的。

　　昆明主城五个区和三个开发区限购，外省户籍只能买一套，新房必须备案，预售价格在6个月之后才能调整，每12个月内，备案价上浮不得超过6%。西双版纳重点打击捂盘惜售，以及各类炒房。

　　估计，大理一城一策调控升级，可能已经在路上了。作为海南之后的旅游地产，大理的溢价太高。

　　从规划看，大理城市格局围绕古城、下关、凤仪和海东新城构建。近年来的房地产开发区域主要集中在下关和海东。海东集合了各类的山、海、湾、岛屿和湿地，曾经是不毛之地，也是环洱海区域剩下的最后的房地产可开发区域。

　　海东新区离主城区很远，由于环保问题，海东在开发方面一直保持谨慎。2016年以前，海东开发规划面积为140平方公里，当时就有质疑声，认为根本无法吸引大量人口到此处定居。

　　2017年以后，为了防治污染，海东面积从140平方公里缩减到53.89平方公里，关停了很多洱海边的餐饮店面，政策、环境波动，使得大理在地产规划方面无法统一。

　　深圳房贷利率连降两次，包括国有六大银行在内，首套房贷利率可执行基准上浮5%，二套最低执行上浮10%。