最严限购下，海南房企的求生之路

　　傅林林 地产一条 

　　在愈加严格的市场环境下，海南不再是开发商的乐土。

　　在菏泽、珠海等地先后出现楼市松动的政策后，海口却收紧了企业买房、备案价、商办产品的口子。

　　这延续了自2018年以来海口从严调控的力度。过去一年，海南开发商面对的是全岛限购以及一年20多项调控政策，它们走过了艰难的一年，员工购房、全员卖房、全民营销等方式屡见不鲜，开发商们都在通过各种渠道来寻找求生之路。

　　先交钱买房，再缴纳个税或者社保，缴齐之后再网签，这成为了海南很多开发商的销售策略。

　　海南部分项目销售人员向一条君表示，“这种方式已经持续大半年时间了，社保缴纳在3万左右，个税大概在1.5万，但不是一次缴纳，不算补缴，开发商有合作的人力公司，会把购房者安排在公司的某个职位上缴纳个税或者社保。”

　　这种方式并不能通过按揭贷款购房，也就是说，必须全款买房，在买房之后最少2年才能进行网签。

　　实际上，这种方式属于违规销售。海南多位行业内人士向一条君表示：“在这两年期间，一旦开发商出现问题，业主的风险会非常大，去年已经处罚了一批公司，这些公司都是因为卖给没有购房资格的人而被举报，但没办法，要活下去，如果走正规流程可能会‘饿死’。”

　　对于上述风险，该销售人员称，“如果通过这种方式购房会跟开发商签订协议，如果购房者不愿承担风险，只能去买不限购的产品，或者将户口迁到本地，再或者以企业的名义购房。”

　　而海口最新的政策已经暂停了向企业卖房，不限购的商办类产品也提高了购买门槛。

　　其实，去年12月，海南省住建厅就已经发布了《关于进一步加大对违法违规销售和虚假宣传等行为查处力度的通知》。该通知称，出现了一些岛外居民先登记买房，缴交部分或全部房款，再补缴两年或五年社保或个税后办理相关购房手续。这意味着此类违法违规销售和虚假宣传行为有抬头和蔓延趋势。

　　当时通知还强调，各市县要严格按照国家和省委省政府的要求，坚持房地产市场调控目标不动摇，调控力度不放松，调控政策不走样，严格落实全域限购等调控政策，保持房地产市场平稳运行。

　　不过，一条君近期询问海南部分项目时，项目人员仍旧以上述说辞进行宣传，对方表示，后期缴纳社保或者个税并不属于补缴，而政策频出的海南楼市也以这条通知收官，从目前的信息来看，海南楼市并不会放松。

　　自从去年4月22日，海南发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》后，这片房地产投资热土进入了全域限购时代，开发商面临着严峻的现状，旭辉海南事业部宣告降级为城市公司，归到深圳公司旗下管理，龙湖、华夏幸福在海南也迟迟未能拿到项目，泰禾则选择退出海南市场。

　　“一些小企业，今年可以卖到50亿左右，但是有三分之二是限购前卖的，限购之后，一些刚需项目，卖给可以按揭的客户，账面估计可以走个几千万，实际上回流的资金连零头都没有，未来还是得拼资金”，上述业内人士表示。

　　除了通过以帮助缴纳个税和社保的方式外，部分开发商还以更名房的方式提高业绩。

　　海南一位房产代理商向一条君表示：“更名房在海南不止一家在做，这批房源一般都是在限购之前，内部员工以低价购买，但并未办理按揭与网签，因此有一次更名机会，购房人不需要有购房资格就能购买此类房源，员工赚取差价，企业收获回款。”

　　从土地市场上来看，2018年前11个月，海南供应土地面积为448.4万平方米，成交面积380万平方米，分别下降18.78%和27.13%。其中，住宅和商服用地成交减少，工业及其他类用地合计占比达到65%。

　　上述市场人士表示：“企业现在跟着政策走，不拿那么多住宅用地，改拿产业用地，而且还会有一些补贴。”像融创中国已经将其文旅集团的总部放在了海南，转型也成为开发商在海南发展的另一条路径。

　　这种趋势仍将持续，2018年12月1日，海南政府公布了全岛17个市县（区）总体规划，海南各县政府对土地严格管控，除去海口、三亚和洋浦工业区以外，其他市县建设用地占有不得超过8.73%，耕地占有不得低于20.86%，林地占有不得低于63.24%。

　　根据海南自由贸易港产业发展定位，产业园和旅游用地占有比重将会提高，以及军事、公共设施、教育用地和乡村宅基地等必不可少，致使真正可供商品房开发的土地量更少。

　　在销售层面，2018年海南全省前11个月成交面积为1214万平方米，同比下滑38%，成交金额1875亿元，同比下降20%。不过，成交均价仍旧上涨了30%，达到15440元/平方米。

　　目前，头部企业在海南的业绩还不错，至少从半年报上看，恒大2018年上半年在海南的销售额就超过了100亿元，融创中国则为41亿元。未来，在愈加严格的市场环境下，海南不再是小开发商的乐土，而对于品牌、产品、营销都强大的龙头房企来说，挑战将不仅仅来自销售业绩。