北京有房子降160万，这个三四线城市楼盘却抢疯了？记者发现一个楼市行业机密．．．

　　2018年的楼市，依然是中国老百姓(44.700, -0.77, -1.69%)最为关心的话题之一。这一年，楼市里出现的各种新闻，比如有的楼盘因为降价引发业主不满，有的城市则悄悄放松了限购，有的城市却又拍出了新的地王。各路消息让每一个人对于楼市的判断，都有着各自的理解。

　　北京楼市降温 每平米37万元的天价房消失不见

　　2018年12月，北京已经是隆冬季节，寒风瑟瑟。某房产中介谭敏花了几天时间，终于约到了一位要买房的客户来看房。

　　购房人是黄先生，看中了北京东城区的金鱼池小区的一套房子。这个小区是十几年前建的回迁房，地处北京核心老城区，紧邻天坛公园，要价自然不菲。不过最近几个月，他发现，业主们原来死死咬定的价格开始松动了。他看中的那套71平米的两居室总价从最初的730万降到610万，又降到590万。经过中介多次沟通，房主把价格下调到了570万元。连续降价让黄先生也多了选择的想法，打算等等再说。

　　观望、犹豫，是2018年购房者的普遍态度，这在过去是不可想象的。2017年3月前，谭敏所在的东城区的房子炙手可热，一旦挂牌，很快就能卖出。购房者如果不及时出手，房子很可能会被抢走。

　　谭敏说，市场好的时候，一个房子挂出来基本两三天就成交，在2017年年初的时候，还会有人加价抢房子。但是，现在有些房子挂出来，接近一年也没有成交。

　　根据北京市住建委公布的数据，2016年3月是北京二手房销量最高的月份，单月网签量达到32000多套。2017年3月后，二手房销量大幅下跌。2018年，北京市二手房网签量总体处于较低水平，5月份是最高点，也仅为18000多套。进入10月、11月，二手住宅交易量更是大幅下滑，其中10月份的签约量仅为8800多套。进入12月，虽然从单日的数据看，销量有所回升，但这也只是前期累积的购房需求在年底集中释放。

　　北京某地产经纪人谭敏

　　谭敏告诉记者，成交的客户基本上都是前期积累下来的，她的有些客户看了七八个月，甚至看了一年的房子才出手的。

　　2017年3月，为了遏制楼市过热的局面，北京市连续出台多项力度空前的限购限贷政策，提高首套房认定标准，认房又认贷；

　　对于二套房，购买普通自住房的最低首付比例从50%提高到60%，购买非普通自住房的最低首付比例从70%提高至80%；房贷最高年限从30年降至25年。

　　此外，为了防止炒作学区房，北京朝阳、东城、海淀、丰台等6个城区相继提出“多校划片”政策，即一个小区对应多所学校。这意味着消费者即使购买了高价学区房，孩子也未必能上到心目中的好学校。

　　国家统计局公布的数据显示，2018年11月，北京新建商品房价格同比增长1.4%，二手房价格同比下跌2.1%。

　　毗邻北京天安门和西单商圈的西城区金融街(6.230, -0.11, -1.74%)，由于地理位置、学区资源优越，屡屡诞生“天价房”。2018年6月19日，北京市西城区铜井大院一间6.7平米的平房在网上由法院公开拍卖，起拍价60万元，共有49人参与竞拍，最后以250万元的价格成交，折合单价37.3万/平米。这个价格几乎刷新了国内房价的最高记录。现在，记者在金融街一家房产中介了解到，每平方米20万元的单价就算是贵的了。

　　一线城市房价下跌 三四线城市房价却疯涨？

　　地域上的区别，往往让不同区域的楼市，呈现不同的价格走势，一线城市的价格在稳步回落，而部分三四线城市的情况，却在逆势上扬，数据显示，2018年以来，江苏、浙江的部分三四线城市房价出现明显涨幅。

　　2018年冬天，宿迁的楼市新闻不断。2018年11月2日，宿迁市国土资源局以挂牌方式出让13幅土地，全部顺利成交。其中，一片荒地在当天经过306轮的激烈竞价，最终以每亩1005万元的价格成交，溢价率高达82.72%，成为令人瞩目的地王。与此同时，也传来了两家房企破产的消息。

　　江苏省宿迁市

　　宿迁市宿豫区一个大型商场刚刚开业，附近一个叫帝景豪苑的楼盘特别抢手，记者在售楼沙盘上看到插满了“售罄”的小旗子。工作人员告诉记者，除了5栋别墅，小区所有的普通住宅全部售罄。

　　工作人员说，帝景豪苑最后卖完的一栋楼，2018年年初开盘，当时价格为每平米8000元。按照该小区现有最小户型85平米计算，每套房至少需要68万元。宿迁市宿豫区政府官网显示，2016年，宿豫区城乡居民年人均可支配收入为18990.9元。如果以这样的收入买一套房，需要不吃不喝35年。

　　帝景豪苑

　　可是，在宿豫区商品房网上签约备案平台显示，不算5栋别墅，帝景豪苑小区还有147套房可售。宿豫区住建局的工作人员很肯定地说，宿豫区商品房网上签约备案平台是及时更新的，数据是可信的、权威的。也就是说，截止到12月18日，这里还有147套普通住宅可售。这与帝景豪苑销售人员的说法相差甚远。

　　宿豫区商品房网上签约备案平台

　　2018年5月2日，宿迁市住建局发布《关于进一步加强商品房销售监管的通知》，其中第四条规定，严禁捂盘惜售、囤积房源，不得进行虚假交易、炒卖房号。

　　帝景豪苑售楼处销售人员

　　但是记者在另一个名叫金鹰国际花园的楼盘进行调查的时候，却发现这个楼盘每次只开盘一栋楼，售楼员告诉记者，他们三个月之后再销售第二栋楼，每次涨价5%，这样可以不断涨价。在宿迁，几乎所有的楼盘销售人员都告诉记者，未来宿迁楼盘还会涨价。

　　2018年宿城房价

　　安居客网站数据显示，江苏宿迁主城区房价从2017年2月开始，经历了长达一年半的上涨行情。2017年2月每平米均价为5247元，年底上涨至7127元；2018年8月，房价上涨至7970元。一年半的时间，价格上涨幅度在50%以上。此后房价终于趋于平稳，2018年12月每平米均价为7906元。

　　中指研究院黄瑜副院长看来，三四线城市的楼市风险不容忽视。

　　中指研究院常务副院长 黄瑜：三四线城市捂盘惜售是有风险的。第一，从三四线城市的市场调整先于其他城市出现，甚至回落的速度也比较快，那么它的市场就会更加脆弱。第二三四线城市形成有效供应的时间短，所以一旦认为短期的市场好，所以想惜售，但是如果过了一个月或者两个月之后，可能市场状况很容易发生变化，实际上对于企业的经营上来说是有风险的。

　　房地产市场冷暖不一，楼市走向似乎扑朔迷离。不过地产融资似乎开始变得宽松。中原地产研究中心数据显示，2018年10月份，包括北京鸿坤伟业房地产开发有限公司、天津蓟州新城建设公司等多家房企的融资计划被叫停，当月，全国地产企业融资总额仅为500多亿；然而接下来的11月，多家房地产企业密集获准大额融资，合计数额超过1000亿元；12月房地产企业融资数据继续大规模扩张，合计融资额度高达1600亿左右。