北京要改造10条特色商业街区，背后是传统商圈升级的困境

　　在电商崛起、消费升级的大环境之下，城市传统商圈已经不能满足眼下消费者的需求，但它的升级改造面临重新定位等许多挑战。

　　马越

前门大街 图片来源：视觉中国

　　2019年，北京会有10条商业街区作为示范，加速升级改造。

　　根据《北京商报》报道，在2018年度（第十二届）北京商业高峰论坛上，北京市商务局局长闫立刚透露，2019年北京将启动实施“十百千”生活服务业提升工程——“重点打造10条特色示范商业街区，培育100家连锁品牌企业，建设1000个生活性服务业网点。”基本便民商业服务功能在城市社区的覆盖率，要达到95%左右。 

　　具体来说，北京要率先启动公主坟、回龙观天通苑两个商圈的改造提升，并全面启动王府井(13.510, -0.16, -1.17%)、前门大栅栏两条高品位步行街建设。

　　城市商圈的改造升级，已经是一个长期的项目和话题——在电商崛起、消费升级的大环境之下，传统商圈已经不能满足眼下消费者的需求。长大后你会发现，那些小时候觉得洋气的老百货商场，已经逐渐“老”了。

　　但北京传统商圈升级面临不少困境。

　　亟待改造提升的公主坟商圈是一个典型案例。位于北京西三环、交通便利的公主坟商圈，有北京城乡(6.740, -0.13, -1.89%)贸易中心、城乡华懋、翠微大厦、翠微广场、凯德晶品等商业项目，它们基本都是以满足区域型生活基础消费为主，和城市其他的优质商业相比，显得缺乏特色、传统而落寞。

　　数据也反映出，公主坟商圈业主的收益逐渐落后于其他商圈。根据高力国际研究部的统计，公主坟商圈购物中心首层的平均固定租金，比北京市平均水平低约4%，而且近年来增长幅度有限。

　　公主坟商圈辐射了不少政府机构和部队大院，因此之前政务消费是它的主力消费群之一，其影响力和经营快速增长的阶段在2000-2006年左右。但随着政府部门、机构近年来对高消费的限制，公主坟商圈内既有消费人群对高端消费品的需求在减少，且消费人群的年龄结构也在老化。

　　譬如年轻人提到聚会购物的场所，会第一时间想到西单或朝阳大悦城、三里屯太古里等地，除了工作或住在附近的居民，很少会有谁会约在公主坟的商场见面了。

　　作为老牌的北京商场，城乡贸易中心和城乡华懋，近年来在公主坟商圈的存在感也变得越来越弱。这里曾以手机大卖场而知名，但“城乡结合”的定位已经跟不上如今人们的消费需求了。

1990年代至2000年代初期的公主坟北京城乡贸易中心 图片来源：视觉中国

2008年的公主坟北京城乡贸易中心 图片来源：视觉中国

　　2017年，城乡华懋和城乡贸易中心先后重新装修，后者改名为“城乡购物中心”。但这里仍然以一贯的大众消费为定位，保留了传统百货的组织布局，在给消费者提供新业态、新体验上没有什么突破。

　　在公主坟商圈里运营了八年的凯德MALL·翠微路也早被卖掉了。2018年1月5号，凯德集团以83.65亿元人民币，卖掉了中国20家购物中心项目公司的100%股权以及相应负债，其中就包括凯德MALL·翠微路，它也是唯一一个位于一线城市的项目。

　　前门大栅栏商圈，也在近10年里经历了多次变化。

　　从2008年改造开街的“老字号+快时尚”，到2014年引入杜莎夫人蜡像馆等打造的“国际化体验式”消费，再到如今老字号撤离、用各种“非遗馆”组成的“文化体验式消费街区”的定位，前门大街在10年里的反复“折腾”，反映出传统街区面对市场巨变时，难以找准市场定位的经营困境。