来源： 朱罗纪

　　在菏泽Top 500企业里，房企占比45.4%，对地方财政收入的贡献达14.46%。房价跌一点不打紧，但如果房企因此出现大面积滑坡，就会产生严重的连锁反应，比如大面积的裁员、银行坏账等等。

　　菏泽放松限售，是本轮房地产（行政类）调控松绑的第二例。

　　1月份兰州放松了房地产限购，当时我做了预判：2018年全年，会微调，但不要指望大松。从全年看，也不能说对，因为中间的7.31实际上调门更紧了。

　　看了一些文章解释菏泽放松的原因，主要是谈财政赤字、对房地产的依赖度，很多数据披露的相当完整了。

　　比如看过去几年菏泽的财政收支，每年都是入不敷出，赤字逐年扩大。2017年，财政收支缺口达到323亿元，接近菏泽两年的财政收入。

　　比如再看它的土地财政依赖度，2018年至今土地出让金高达444.38亿，以此来解释房地产政策松紧，从来都很成立。

　　但我认为在“为何此时放松限售”的解释上，还是有些薄弱。菏泽的棚改大跃进、财政赤字，都不是一天两天，但为何在2018年的12月解除限售？

　　短期政策的改变，要从短期经济的波动中去寻找。

　　我查到两份材料，一份是菏泽市《关于2017年财政决算（草案）的报告》，一份是《2018年菏泽市1-9月份实现地方财政收入前500名企业分析报告》。辅助这两份数据，可能会解释得更清楚。

　　1、菏泽财政收支是平衡的。

　　上面谈到菏泽300多亿的财政赤字，比如2017年的情况：一般公共预算收入完成 186.6 亿元，但是一般公共预算支出完成 510.3 亿元，收支缺口高达323.7亿。这很容易让我们联想到棚改大跃进、土地财政，等等。

　　但去年财政决算报告显示，其实菏泽是收支平衡的。因为有“上级补助收入 315.3 亿元、债务转贷收入 20.9亿元、调入资金22.6亿元、上年结余27.2亿元、调入预算稳定调节基金3.4亿元，收入共计576亿元”。

　　这说明，菏泽的财政的确很难看，赤字继续扩大，但不是大家想象的那般。当然，这是他通过坑他的山东老爹实现的。

　　2、菏泽的实体经济出了问题。

　　1-9月份，前500名企业共实现地方财政收入101.67亿元，占全市收入的59.47%。这接近6成的财政占比。意味着我们想了解菏泽的政策取向，只需要观察这500家企业就可以了。

　　前三个季度，菏泽的经济可以用两句话来形容：一是，实体经济下滑。二是，需要房地产稳盘子。

　　实体经济下滑，表现在菏泽工业企业出现萎缩，表现为工业企业数量减少，贡献的财政收入占比下滑。

　　看这几张图。

　　工业是菏泽的大头，占全市财政收入比重比35.26%——其中，排全市第一是制造业，占比17.31%，第二是采矿业，占比16.5%。非工业一共占全市财政收入比重是24.21%，其中，房地产业单行业占比14.46%，排全市第四，而第六名是和房地产直接攸关的建筑业，占比2.21%。如果把这两个行业加起来，占比达到16.67%，是超过采矿业跃居第二的（一定要注意这个数字）。

　　那么，2018年前9月，实体出现了下滑。和2017年相比，top500企业里的工业企业从去年同期的168家减少到146家，减少22家。其中，制造业企业下滑最厉害，从143家减少到121家，减少24家。而同期，非工业企业从332家增加到354家，增加22家。

　　这带来的结果是，工业（在top500企业中）贡献的地方财政收入出现下滑。从去年同期的61.07%下降到59.28%，降低1.99%，非工业由38.93%提高到40.72%，提高1.99个百分点。其中制造业占比降低2.09个百分点，房地产业占比提高1.3个百分点。

　　另外一点，是房地产行业的情况。我注意到，菏泽的top500企业里，房地产公司达到227户，占比45.4%，几乎逼近了一半。实现地方财政收入24.72亿元，占全市地方财政收入的14.46%。而且，与2017年前500名企业相比，房地产企业增加了29家。

　　3、房地产也在出问题。

　　工业、制造业出了问题，我相信菏泽也会出台更多的政策来支持。但是排名第三的房地产其实今年也出了问题，这就比较麻烦。

　　根据21世纪经济报道一些公开报道，在7.31中央喊话之后，菏泽的房地产市场其实也转入萧条。“很多新房销售出现困境，一个月卖掉20套就算是及格”，成交量下降了2-3成。二手房价格也开始下跌。

　　松绑限售是在上述背景下出现的，所以，显然不是什么“怕房价上涨，所以放松限售增加房屋供应，平抑涨幅”论调。政府的意图是为了提振投资信心，房价跌一点不打紧，但是如果房企因此出现大面积的滑坡——如同工业企业那样减少，就会产生非常严重的连锁反应——比如大面积的裁员、维稳事件、银行坏账等等。继续下去的话，房地产就会和实体经济形成共振，拖累到整体经济增长，也拖累到财政收入。

　　我想这是菏泽放松限售的逻辑，1-9月top500企业的表现，是最直接的原因。

　　当然，取消限售，在理论上，任何时候都是正确的——包括限购限价。这些政策从长周期的角度看，是没有意义的，就是一个安慰剂。人们渴望出台以及留存这样的政策，是因为他们希望免受不确定性的冲击。

　　那么，菏泽这样的放松有没有信号意义？

　　显然是有的。

　　首先，对于和菏泽差不多的小城市——位处都市圈外、有显著的土地财政依赖，菏泽这座城市的行为，会有很大的示范效应。接下来，我们会看到：过去2年多来超过100个出台行政调控政策的城市，会有数十个城市都会展开放松。这个放松的力度，我认为会是中度的。

　　但是，对于身处都市圈内的“小城市”，以及核心城市，没有太大的象征性。尤其是四大超级核心城市，依然只是政策会温和宽松，但不可能有明显的放松。原因是，这些城市在过去2年里，“非常努力的在浪费本可增加房屋供应的良机”。在你没有储备足够的供应之前，只要你松绑，房价就一定会报复性反弹。

　　菏泽这样的放松，有没有用？

　　没有。

　　我之前一再提醒，都市圈外的小城市，自己住无建议，但如果是投资，有多远离多远。有人质疑说，你没看到这一波小城市涨得多猛吗？嗯，我自然是看到了。但是，棚改货币化的本质，是人为再造需求量。拆一批，再建一批。这个里面，没有太清晰的逻辑——如果你是买来坚持的租金逻辑，那么这个租金回报率是比较不确定的。而如果你是买来为了升值转手，供应量逼近无限大，你又找谁来接盘？比如菏泽，2018年上半年规划建面1550万平米，同增161%，排名全国第7。

　　这一轮PSL退却，就是那些小城市的宿命，现在只是刚刚开始。我相信未来3-5年，都市圈外小城市的房地产，都会过得非常辛苦。还是那句话，买房，从今以后，留在都市圈内。