明年房价是涨是跌？

　　国家统计局发布的70个城市11月房价数据显示，多达17个城市的二手房价格环比下调，厦门、北京、无锡环比跌幅排在前三，分别下跌0.7%、0.6%和0.6%。而近期论坛上一张50个城市土地交易数据显示多达27城楼面价下跌，暗指明年各大城市房价跌幅，真相果真如此？

　　任泽平曾经说过，房地产市场长期看人口、中期看土地、短期看金融。从土地方面来看，大量廉价土地入市，可能会引发房价的调整。数据宝统计显示，有8个城市今年的土地成交同比增加超30%且楼面价出现了下降，它们会出现在明年城市房价跌幅榜吗？

　　27城楼面价下跌，深圳大跌45%

　　中原地产研究中心近期发布了2018年前11个月50个城市土地交易数据。数据显示，有27个城市楼面价出现下跌。其中，南京、成都两个城市楼面价同比分别下跌47%和46%，分列前两位，深圳楼面价同比下跌44.81%位居第三位，厦门、乌鲁木齐福州三个城市同比下跌均超过30%，苏州、天津、济南、合肥、金华等5个城市均下跌超过20%。

　　楼面价上涨的23个城市中，贵阳同比涨幅最大，达到了77.19%；潍坊同比上涨62.16%；泉州同比上涨54.78%；石家庄同比上涨54.34%；长沙同比上涨52.31%；广州同比上涨46.41%；上饶同比上涨30.98%。

　　此外，从数据中可以看出，50个城市土地成交溢价率也出现大幅下降。只有深圳、西安、广州3个城市溢价率出现上升，其他的47个城市同比均大幅下跌，济南、上海、南京等城市溢价率同比下降超过80%。

　　真相一：楼面价有低估嫌疑

　　部分读者看到这些数据时，在“面粉价格大降、面包价格也会下降”的思维下，认为明年各大城市房价跌幅榜或就此出炉，而南京、成都、深圳等城市更是排到房价跌幅榜前列去了。

　　不过，却有细心的观众发现，上海的楼面价才8223元每平，深圳的楼面价才7195元每平，远低于当地房价水平。值得一提的是，上述50城中只有北京楼面价超过万元。

　　而数据宝统计的数据显示，北京市今年以来住宅成交土地楼面价达到23195元每平，深圳市楼面价达到15383元每平，上海市楼面价达到11033元每平。榜单中有10个城市楼面价超过万元，显然这个数据更符合常识。

　　真相二：楼面价或未出现大幅下降

　　在楼面价数据较为失真的情况下，其涨跌情况的真实性也就值得怀疑了。数据宝统计的数据显示，101城市中，有64个城市今年住宅成交楼面价同比上涨，占比超过六成。其中，呼和浩特、湘潭、张家口等7个城市楼面价同比翻倍上涨。

　　对比最强烈的是，50城土地交易数据中深圳楼面价同比下跌近45%，而数据宝统计数据显示同比涨幅翻倍。事实上，近年来深圳住宅成交楼面价频频出现暴涨暴跌的情况，主要在于成交实在太少，一年下来只有几块地成交，一旦成交土地位置变化较大，往往出现巨大的价格波动情况。

　　真相三：地价跌幅榜即是明年房价跌幅榜？

　　任泽平曾经说过，房地产市场长期看人口、中期看土地、短期看金融。短期来看，金融基本上已经锁死了整个楼市的流动性，包括限购限价限售等种种手段；中期得看土地，就是城市土地供给问题，土地供给跟不上，价格容易上张，土地供给跟上了，但供给价格非常高，房价也容易上涨。那么，从这个角度看，大量的廉价土地入市，可能会导致房价的下跌。

　　数据宝统计显示，今年有37个城市楼面价出现下降。其中，兰州市今年楼面价为1204元每平，较去年同比下降60.82%居首；桂林市今年楼面价只有664元每平，较去年下降53.73%。韶关市今年楼面价只有357元每平，较去年下降52.84%。此外，成都市、建德市、唐山市等几个城市楼面价下降均超过40%。

　　从成交面积来看，37个楼面价下降的城市中有13个城市成交面积同比增长。其中，楼面价下降5.75%的平顶山市成交面积同比增长127.47%居首；楼面价下降居首的兰州市成交面积同比增长达117%。此外，保定市、沈阳市、南宁市等几个城市成交面积均增超30%。

　　值得一提的是，楼面价很难反映城市整体情况，区域的不同可能导致楼面价变动较大。因此，对于不同的城市而言，其楼面价与房价的关系还要具体分析。

　　真相四：溢价率确实出现大幅下降

　　各个城市楼面价溢价率出现大幅下降，这一点数据宝统计的数据与50城土地交易数据接近。数据宝统计显示，逾七成城市今年溢价率同比去年下降。不过，溢价率同比大幅下降情况，只是在玩文字游戏而已。

　　比如某个城市去年溢价率是50%，今年是25%，则溢价率同比下降50%，但实际上楼面价溢价率仍达到25%，这对于期盼房价下跌的人来说，显然不能算得上是个好消息。从整体上来看，数据宝统计的今年各城市楼面价溢价率为19.21%，较去年的近40%明显缩水。