来源：财经十一人

　　现在就说“一首凉凉送给地产商”还为时过早，降价抛售只是房企加快资金回笼的手段，未来，“财技”才是决定房企能否活下去的关键

　　国庆前后，万科、碧桂园、恒大都出现部分楼盘降价抛售的现象。

　　高喊“活下去”的万科，其厦门“首开万科白鹭郡”别墅，推出107套特价别墅，89-110平米的联排别墅，原价500万，现一口价278万，直接腰斩；碧桂园位于上海浦东惠南的碧桂园南郡项目， 项目开卖只有两个月，突然降价近30%，一夜之间将备案均价3.5万/平米直接降到2.6万-2.8万/平米。

　　房价高位回落，一般情况下10%以内并不会出现房闹现象，但是，最近地产商的打折力度空前，动辙优惠程度超过一套房子的首付款，业主们自然不淡定了。一边是业主打砸售楼处，拉横幅维权；一边，品牌地产商们为了面子展开各种补偿公关。

　　年关将近，被唱衰近两年的房企大佬们仿佛真的挺不住了。这一波降价抛售操作，是地产商戏精上身，还是真的如郁亮所说，要“活下去”？

　　从中报来看，几家头部地产商表现依然亮眼。恒大、万科、碧桂园2018年上半年营业收入分别为3003.5亿元、 1059.7 亿元、1318.9亿元，同比分别上升59.8%、 51.8%以及69.7%。

　　对这些头部企业来说，抛售楼盘最主要的原因是要加快资金回笼，面对严竣的外部环境，提前储备粮草。

　　十年前，地产商通过屯地屯房获得高利润，如今一二线城市限价、限购、限贷，三四线城市棚改货币化安置政策收紧，上涨空间回落，房子砸在手里，占的全是流动资金。地产商们再想高枕无忧，逢高抛售已经没有了条件。一是，地产公司的融资越来越难，必须加快资金回流；二是，政府坚决控房价的大环境下，市场规律大不过宏观调控。

　　十年前，地产商买一块地，可以1：1的配资，甚至，有的信誉良好的头部房地产商，只需支付30%的地价。如一家开发商用4亿元购得一块地，自己出了2亿，剩下的2亿可以找银行配资。当地产商成功拍下这块地后，如果整个项目运转效率好，几乎可以不再花钱，就净收利润。如在施工阶段，地产公司可以让建安公司（施工建设单位）先垫资，当建安公司把房子盖到一定规模，地产公司就可以申请销售许可证，一旦满足了当地的预售条件，地产商就提前把房子卖给消费者，然后再把获得的部分购房款还给建安公司。整个建房过程，地产公司就像从建安公司获得了一笔无息代款。当然，在买地成功，四证齐全后，地产公司还可以向银行申请一笔开发贷款。

　　然而，从2016年年底开始，一行两会及住建部、国土资源部就联合出手，新的调控政策，直指杠杆融资，让地产企业原本的主流融资模式难以为继。

　　2016年11月，银监会（现改名银保监会）下发《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》，要求银行严查资金违规用于购地的问题。在此之前不久，上海市已明令：开发商拍地资金来源应为合规的自有资金，不允许银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违规进入土地拍卖市场。随后，南京、广州、重庆也于2017年年初提出严禁买地配资，以及严查银行发放开发贷款的合规性。

　　开发商们普遍反应，最难的是2018年第一季度，几乎所以土地买卖，开发商都必须用自有资金成交，很多已经谈好的项目，因为没有银行贷款而搁置。2018年4月27日，被称为史上最严资管新规下发，此前，《商业银行委托贷款管理办法》也落了地。两个新规对地产融资的影响就是，近一步确定了此前地方监管的方向，即禁止银行理财资金注入资管计划为房企拿地输血，同时，严查房地产开发贷款审批、去向等问题。一般银行给开发商的开发贷款利率是4.7%左右，2018年已经上浮30%〜50%，达到7%左右。

　　祸不单行，房企的另一个现金流来源也受到威胁。9月21日，广东省房地产行业协会向住建部建议，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度。虽然后来经官方证实，这只是内部讨论，但如此敏感时期，也让地产开发商们惊出一身冷汗。