冯颖祎，颜世龙

　　卢志坤 “金九银十”是楼市传统旺季，但在一年多的强控政策下，各地楼市似乎并没有呈现以往的热闹景象。其中，在全面限购背景下，河北、天津等环京区域内房地产市场受到不小冲击。

　　近日，《中国经营报》记者在武清区调研时了解到，今年下半年高铁站附近有三个楼盘集中开盘，但销售情况并不乐观。金科集团9月初入市的博翠湾项目开盘当天去化在4成左右，奥克斯泉上文华等项目可选房源也比较多。据了解，该区域附近还有三个项目即将入市。

　　在走访中记者注意到，近期武清区召开了一场土地推介会，集中推出16宗土地，面积总计超400公顷。

　　“金九”火爆未现

　　作为京津城际中途停靠的唯一一站，天津市武清区近年来房价一直受到北京和天津两座城市的影响。

　　记者在武清高铁站周边走访时看到，高铁站两侧的楼盘较多，靠近高铁站的楼盘大部分已经竣工。远处，大批楼盘正在建设中。

　　记者从天津市去年的土拍结果了解到，2017年国庆节前后天津的土拍主要集中在武清区黄庄板块，在该区域出让的6宗土地中5宗被金科、新华联(5.390, -0.04, -0.74%)等上市房企竞得，各公司获得的楼面价在1.25万元/平方米左右。

　　在现场走访时记者了解到，目前金科、奥克斯、世茂三家房企已经开盘销售，新华联、路劲、金融街(7.040, -0.01, -0.14%)三家房企的项目还没有开始销售，目前处在前期宣传阶段。

　　金科项目的一位销售人员表示，现在只有高层在售，9月初开盘的时候开了4栋，总计300多套，当天卖了150套左右。87平方米的小户型只剩几套低楼层的了，100平方米以上的户型可选的比较多。由于户型和楼层的不同，高层的价格在1.7万元/平方米左右。

　　记者了解到，在去年同期拿地的房企中，奥克斯泉上文华项目最先开盘，与金科和世茂先行销售高层项目不同，奥克斯主推洋房和小高层产品。

　　泉上文华一位销售人员表示，现在洋房的均价在2万元/平方米左右，小高层在1.8万元/平方米左右。

　　对于目前还未入市的项目，新华联项目的一位工作人员在接受记者采访时表示，现在只做了一个外展场，部分楼体已经出了“正负零”，但预售证现在还没有申请下来。

　　路劲项目的一位工作人员表示，现在是前期的蓄客阶段，开盘时间节点还没定下来。正准备拿预售证，工程方面正在加快达到“正负零”进度。

　　中原地产天津地产分析师田磊接受记者采访时表示，从目前规划中可以明显看出，这6家房企策略上大多选择定位高端产品，别墅以及大平米洋房，与周边之前开发的产品还是有一定的差异。

　　田磊表示，在限购政策和楼市库存减少的双重背景下，武清区自2017年以来的楼市表现一直较为平稳。此次大批量品牌房企的相继入驻势将为武清楼市带来更多活力。

　　一二手房价格倒挂

　　在走访中记者注意到，武清高铁站附近板块已经建成的项目包括金泰丽舍、鸿坤原乡郡、亚泰澜等项目，这些项目与上述6宗地的位置相距不远。但目前这些项目的二手房价格要比在售的新房价格高出2000元/平方米左右。

　　武清区的一位二手房中介认为，现在有一部分新落户的人群会选择二手房，这些人主要是在北京工作的人群，高铁站附近的二手房是他们的首选。

　　一位熟悉办理天津户口的人士表示，从天津市各个区域来看，目前选择来武清落户的人是最多的。

　　上述房产中介给记者提供的两处高层房源信息中，鸿坤原乡郡项目的91平方米毛坯房价格在165万元，金泰丽舍86平方米的毛坯房价格在160万元，均价约在1.8万元/平方米。

　　记者在链家网看到，上述两个小区相同户型的房屋挂牌价大多超过新房价格。

　　业内人士认为，这种现象主要是政策调控所致，因为政府对新房的调控更直接，力度更大，而二手房价格更多是买卖双方在市场交易中形成的，政策的影响相对更小。

　　高铁站附近一个已经开盘的项目销售人员表示，之前高层打算卖到1.8万元/平方米左右，但是政府限价比较严，现在1.65万元/平方米左右。

　　田磊认为，二手房价格看到的是挂牌价，具体的成交价并不好统计。上述楼盘属于近两年刚交房的次新房，主要以毛坯房和没有住过的精装修为主，这对于在近期有居住打算的客户来讲还是很有吸引力的。

　　一位在武清区工作多年的中介接受记者采访时表示，现在购房者已经没有像前两年那样盲目买房，购房者有了更多的选择。供需基本上平衡，既不是买方市场，也不是卖方市场。

　　天津财经大学的一位教授表示：“由于二手房房价是随行就市，二手房的高房价反映出市场的投机性，但二手房价格超过新房价格不会是常态。”

　　土地放量供应

　　9月4日下午，武清召开2018经营性用地招商推介会，推出土地面积总计超400公顷、16宗重磅住宅用地，吸引碧桂园、恒大、万科、保利等百余房企到场“围观”。

　　据了解，本次16宗地块分为武清中心城区地块（7宗）、旧城改造拆迁整理地块（2宗）、一级整理地块（3宗）、镇街园区地块（4宗）四大部分。所涉地块遍及武清中心城区、高铁站周边、中央水城、南湖、下朱庄等多个武清热门楼市板块。全部16宗地块均含居住用途，其中部分兼有商服用地。

　　据了解，这是武清区第二次推介这批土地。今年8月29日，武清区政府在深圳最先召开了一场土地推介会。