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南翔新城跟进降价:100套房源降价20%以上

2011-11-8 10:16:55

日期：2011-11-08 作者：陆鸣 来源：东方早报

    开发商号称亏本“目标是收回4亿－5亿元”资金  销售人员称“将为老业主补差价”

    早报记者  陆鸣

    龙湖、中海之后，上海楼市降价潮，又迎接棒者。

    2日，位于嘉定南翔的新城公馆推出100套特价精装修房源，均价2万元/平方米，较前期成交房源价格下降逾20％。

    对于突然掀起的这波降价潮，新城公馆开发商——新城地产上海公司总经理助理陈雷坦言，是为了回笼资金，“目标是收回4亿－5亿元”。

    不过，陈雷强调，新城在上海的其他项目和其他城市的项目销售都还不错，因此没有进行同步促销，1－9月，新城集团的销售额已经突破100亿元，资金没有太大问题。

    上市公司新城B股(900950)为新城旗下公司。

    精装盘降价20％

    昨日下午6时，夜幕低垂，天空下着细雨，嘉定南翔新城公馆售楼处看房者众多，除了现场销售人员忙于接待外，许多参与代理的中介业务员也在楼盘周边驻守，前来看房的私家车停满了马路边。

    据售楼处一位李姓销售代表介绍，新城楼盘是9月刚开的盘，一期共开出精装修房源300多套，户型为145－180平方米三房和四房，之前售出房源的均价在2.6万－2.8万元/平方米，而从当天开始，该楼盘开盘3天内推出特价房源100套，均价比之前直降6000－7000元/平方米。

    该销售代表介绍说，这100套房源不限楼层、位置、户型，客户可在300多套总房源中任意挑选，售完为止。由于实行的是一房一价，售楼处重新对房源进行了标价，总体均价在2万元/平方米左右，其中价格最低的只要1.8万元/平方米。按此推算，该楼盘的降价幅度在23％～28％。

    网上房地产显示，新城公馆9月6日领取预售证，推出房源340套，目前可售房源329套，已售10套，预定1套。网上报价24900－38400元/平方米，近7日累计均价24370－25000元/平方米。

    即便以最低成交价24370元/平方米计算，新城公馆此番的降价幅度也接近20％。

    突如其来的降价

    新城公馆此番的降价行动堪称“突袭”。

    前述李姓销售代表称，降价促销的决定来得非常突然。前一天晚上公司开会，才临时做出这一决定。当天上午，售楼处通过各种渠道，将这一消息通知意向客户，由于当天是工作日，很多客户都是傍晚才赶到。

    在售楼处外驻守的某中介业务员也称，由于事发突然，当天上午他们仓促接受了培训，然后前往售楼处驻守。

    不过，据销售人员称，降价带来的成交效果明显。

    李姓销售代表说，公司原定的促销时间为3天，而截至当天傍晚，100套特价房源已定售出40余套，估计两天之内就可全部售完，“今天一天，我接了200多个电话。”

    将给老业主补差价

    鉴于此前沪上多个楼盘降价，引发老业主反弹，此番新城公馆事先还针对老业主做了准备。

    前述李姓销售代表说，对于前期以原价购房的业主，售楼处一律补予差价。

    “楼盘开始时间不长，前期也只卖出了10来套，所以前期业主方面也较容易处理。”李姓销售代表进一步说。

    “一方面我们觉得后市其他开发商降价促销的举动会更加频繁，另一方面，这个项目也是个新盘，降价促销也相对较为容易。”新城地产上海公司总经理助理陈雷说。

    不仅仅是针对老业主，对新购房者，新城公馆亦有预案。

    “我们与每一个购买特价房的客户，都会签订保值协议，保证在交房前3个月，如果有任何一笔房源售价低于此次特价的，将一律按最低售价补偿差价。”李姓销售代表说，此次特价肯定是整个楼盘售价的最低价，而一旦这100套特价房出售完毕，新城公馆将立即恢复原价。

    为回笼资金不惜“亏本”

    陈雷称，新城公馆的楼板价在1.3万元/平方米左右，2万元/平方米的价格是低于成本的，“按照这一价格，肯定是卖一套亏一套，选100套把业绩冲一冲，目的是回笼4－5个亿的资金。”

    新城公馆售楼处一名销售负责人也称，该项目大幅降价促销是开发商为了回笼资金，“当年拿地时的楼板价为1.3万元/平方米，精装修标准即便没有对外宣称的6000元/平方米那么多，4000－5000元/平方米总是要的，加上土建成本、人力成本等，2万元/平方米的售价其实是亏本的。”

    前述负责人认为，现在开发商以低于成本价1000－2000元/平方米的价格出售100套房源，可在短期内回笼3亿－4亿元的资金，用于支付年底的工程款等。所得资金，还可趁着目前土地市场价格回落低价拿地，因此从这方面考虑，开发商还是划得来的。“要按照原来的价格，一个月卖个七八套，肯定来不及。”

    或许是出于快速回笼资金的考虑，新城此番对于购房者的付款要求颇多。

    据前述售楼处相关负责人介绍，新城公馆此番推出的这100套特价房源，购房者“当天要下10万元定金，3天内签订合同并付清首付款。一次性付款的，须在月底前付清”。

    前述售楼处相关负责人进一步解释说，按照这一付款节奏，可保证开发商在12月底之前回笼资金，如果此次降价促销活动的时间选在12月，那将是没有意义的，“那样的话开发商要等到明年1、2月份才能回笼资金。”

    无更多促销计划

    21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，受限购等调控长期影响，大量库存及年末业绩压力，促使部分开发商选择推出适量的特价房源来活跃产品成交，同时回收资金、提升业绩。

    新城旗下上市公司新城B股(900950)发布的三季报显示，新城期末存货达221.54亿元，较年初的158.58亿元大幅增加。

    但陈雷称，整个集团项目存货都比较少，目前新城的资金没有问题，到9月底新城整个集团销售已经突破100亿元。选择新城公馆进行降价促销，是希望集团旗下各项目能够有所平衡，其他项目都进入尾盘，新项目也要跟进。

    据新城地产网站显示，目前新城在沪销售项目还包括新城悠活城、新城尚上城、新城忆华里等。

    陈雷说，上述三个项目都是刚需盘，前期销售不错，已接近尾盘。因此新城基本没有降价促销。新城在常州、苏州、无锡、南京的项目，也没有采取降价促销的策略。

    “因为今年新城在这些城市的项目也大多以刚需为主，销售成绩都还不错，只是针对一些新开楼盘做出了更合理，更贴近市场的定价。”陈雷解释说。

    关于后市走势，陈雷认为，年内宏观调控是不会放松的，春节后的市场情况还有待观察，但至少在春节前，房地产市场还是会以巩固调控成果为主。　　

    新城B股前三季度业绩体检表　　

    前三季度经营状况扫描

    1-9月        相比去年同期

    销售面积              79.24万平方米        -12.31%

    合同销售额                74.87亿元         4.77%

    净利润                     2.57亿元

    经营现金流               -19.96亿元        -10.25%

    截至9月底现金与存货扫描

    余额             年初余额

    货币资金               15.88亿元          30.44亿元

    存货                  221.54亿元         158.58亿元

    短期借款                4.69亿元          10.08亿元

    总负债                260.23亿元         201.19亿元

    总资产                292.03亿元         230.38亿元

     来源:公司公告
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